O apartamento que rende também precisa ser avaliado pelas regras, pelos impostos e pela operação.

Por muito tempo, comprar um apartamento significava escolher onde morar. Hoje, uma parte crescente dos compradores avalia o imóvel também pelo que ele pode render, e o short stay se tornou um dos caminhos mais procurados para isso.

Mas a locação de curta temporada envolve mais do que anunciar a unidade em uma plataforma. Tipo de imóvel, localização, regras do condomínio e tributação pesam tanto quanto a demanda. Reunimos o que o mercado tem mostrado e o que vale verificar antes de investir.

O que é short stay

Short stay é a locação por até 90 dias, prazo que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define como locação para temporada. Atende viagens de turismo e de trabalho, eventos, tratamentos de saúde e famílias em período de reforma.

O modelo convive com outras duas modalidades. O long stay reúne contratos tradicionais, normalmente de 12 a 30 meses, para quem busca residência fixa. O extended stay ocupa o meio do caminho, de 1 a 6 meses, e atende estudantes de intercâmbio, profissionais em transição e trabalhadores remotos. Cada modalidade tem um perfil de demanda próprio, e cada perfil pede um tipo diferente de imóvel.

O que o mercado está sinalizando

Gestoras de fundos imobiliários que operam no segmento descrevem um mercado de short stay ainda em expansão em 2026, com sinais de amadurecimento e maior participação de operadores profissionais. Em São Paulo, principal polo do país, o crescimento é descrito como mais estável e orientado ao segmento corporativo, com oferta que já ultrapassa a faixa de 30 mil anúncios, segundo leituras de mercado citadas pela Kinea.

Três características se destacam nos imóveis que melhor atendem essa demanda:

• compactos: studios e apartamentos de um dormitório oferecem mais liquidez e são mais simples de administrar;
• infraestrutura de serviços: lavanderia, coworking, academia e áreas compartilhadas viraram diferencial, porque esse hóspede valoriza conveniência;
• localização: proximidade de hospitais, universidades, polos corporativos e centros comerciais sustenta a ocupação o ano todo, e não só na alta temporada.

A convenção do condomínio

Este é o ponto mais sensível hoje. Em maio de 2026, ao julgar o REsp 2.121.055, a Segunda Seção do STJ entendeu que não é necessária uma proibição expressa: basta a convenção estabelecer o uso exclusivamente residencial das unidades. O tribunal também afirmou que a autorização para locações por curta temporada depende de aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos.

O tema ainda não está encerrado. Ele foi afetado como Tema 1.443 de recursos repetitivos, e os processos sobre a questão estão suspensos em todo o país até que o tribunal fixe uma tese. Na prática, o investidor deve confirmar se a convenção autoriza expressamente esse tipo de locação antes de fechar a compra.

A tributação

Com a reforma tributária, a locação residencial de até 90 dias, quando feita por contribuinte do regime regular, passa a seguir as regras aplicáveis à hotelaria. Para a pessoa física, isso só vale em casos específicos: após os ajustes da LC 227/2026, o enquadramento alcança quem tem mais de três imóveis alugados e receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA. Quem não se enquadra segue sujeito apenas ao Imposto de Renda.

Vale também acompanhar o ISS. Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa já aprovaram leis sobre a cobrança do imposto em aluguéis por temporada, e há propostas em tramitação em outras cidades. Antes de decidir entre operar como pessoa física ou jurídica, a orientação de um contador faz diferença no resultado.

A operação

A rentabilidade do short stay depende de ocupação, precificação e de custos que o aluguel tradicional não tem, como limpeza, enxoval, mobília, reposição de itens e taxa de administradora. Períodos de baixa ocupação também precisam entrar na conta.

Comparar o retorno líquido estimado com o de um contrato de longa duração ajuda a entender se o modelo compensa para aquele imóvel específico. Nem todo apartamento que aluga bem por temporada rende mais do que um contrato tradicional.

MB Park: pensado para o short stay

Em Ribeirão Preto, o MB Park, empreendimento que desenvolvemos em parceria com a CP Construplan, contempla a modalidade de locação por curta temporada. Localizado na Avenida Maurílio Biagi, um dos principais eixos de desenvolvimento da cidade, ele reúne os atributos que o mercado aponta como decisivos para esse tipo de investimento.

São apartamentos de 63 m², com dois dormitórios, sendo uma suíte, e uma infraestrutura de serviços que inclui coworking, espaço delivery, mini market e fachada ativa com lojas no térreo. Lançado em outubro de 2025, o MB Park teve mais de 80% das unidades vendidas em quatro horas e já está em obras.

Conheça o MB Park clicando aqui.

Um ativo para o longo prazo

O short stay amplia as possibilidades de uso de um imóvel, mas não substitui os fundamentos de uma boa compra. Um apartamento bem localizado, com infraestrutura que atenda tanto quem mora quanto quem se hospeda, preserva valor e mantém aberta a escolha entre morar, alugar por temporada ou alugar por contrato tradicional. Aqui na Perplan Incorporação, recomendamos que essa avaliação aconteça antes da assinatura, com as regras do condomínio e o planejamento tributário já esclarecidos. Investir bem começa por fazer as perguntas certas.